Familiens helårsbolig – parcelhusreglen

Parcelhusreglen betyder skattefrihed af fortjeneste ved salg af et enfamiliehus, tofamiliehus og ejerlejlighed, hvis ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller ejerens husstand i hele eller en del af ejerperioden – også kaldet bopælskravet. Endvidere er hovedreglen, at grunden skal være mindre end 1.400 m² – arealkravet.

Parcelhusreglen gælder også for aktie-, andels- og anpartslejligheder samt andele i boliginteressentskaber. En fortjeneste ved salg er derfor skattefri, hvis ejeren og/ eller dennes husstand har beboet den bolig, som aktien mv. giver brugsret til.

Reglen om skattefrihed gælder ikke for andelsbeviser mv., der udelukkende giver brugsret til et grundstykke.

Bopælskravet – tjent til bolig

Umiddelbart synes det ganske enkelt at afgøre, om en ejendom har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejerperioden. Ved husstand forstås ægtefælle og mindreårige børn. Der er således ikke skattefrihed ved salg af de såkaldte forældrelejligheder, som i ejerperioden har været udlejet til ejerens voksne børn.

Bedømt ud fra antallet af offentliggjorte afgørelser og domme er det umiddelbart ikke så lige til at finde ud af, om ejendommen ”har tjent til bolig”.

Mange sager for domstolene har drejet sig om en ejer med to helårsboliger. Sagerne er kendetegnet ved, at der ikke har været tale om en reel flytning til den anden bolig. I mange sager har ejerens påstand været, at flytningen til den anden bolig skyldtes et tiltrængt pusterum i ægteskabet. Efter at gemytterne atter var faldet til ro, skete der tilbageflytning til ægtefællen, der i mellemtiden var blevet boende i familiens oprindelige helårsbolig. Den anden ejendom blev umiddelbart herefter solgt. I de allerfleste af sådanne sager, der ligner proforma-flytninger mv., er domstolene kommet frem til, at der kun har været tale om et ophold i den anden bolig, og bopælskravet har derfor ikke været opfyldt.

Skattefriheden er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden. Det er således ikke et krav, at ejendommen fungerer som ejerbolig på salgstidspunktet. Det betyder, at hvis familiens helårsbolig senere vælges udlejet, kan den sælges skattefrit efter endt udlejningsperiode, forudsat at der er sket udlejning til almindelig beboelse. Har ejendommen derimod være udlejet til erhverv, herunder eksempelvis udlejning til beboelse i form af et socialpædagogisk opholdssted, er en fortjeneste ved salget skattepligtig, idet der på salgstidspunktet er tale om en erhvervsejendom og ikke en ejendom omfattet af parcelhusreglen.

Men hvad gælder så, hvis boligen efter at have tjent til bolig for ejeren og dennes husstand først udlejes til erhverv og senere udlejes til almindeligt boligformål? Denne problematik har Landsskatteretten taget stilling til og fandt, at en fortjeneste ved salg af ejendommen ville være skattefri efter parcelhusreglen. Landsskatteretten lagde blandt andet vægt

på, at ejendommen ikke var ombygget, men fortsat fremtrådte som en almindelig beboelsesejendom, og at der ikke var foretaget skattemæssige afskrivninger på ejendommen.

Forældre, der køber en lejlighed for at udleje den til et barn, der er så gammel, at forældrene ikke flytter med, kan ikke sælge lejligheden skattefrit efter endt udlejning, da barnet ikke længere hører til familiens husstand i relation til parcelhusreglen. Derfor vælger forældrene måske på et tidspunkt at sælge lejligheden til den søn eller datter, der bor i lejligheden, som så måske kan konstatere en skattefri avance ved et videresalg af lejligheden. Men sådan går det ikke altid, og hvorfor?

Fra praksis på området kan nævnes tre landsskatteretskendelser afsagt i perioden 3. november 2023 – 7. marts 2024.

En moder købte en lejlighed, der blev udlejet til en søn fra og med februar 2011. I 2016 flyttede sønnens kæreste ind, og lejerne var nu såvel sønnen som dennes samlever.

Den 29. januar 2018 købte sønnen og samleveren i lige sameje lejligheden. Overtagelsesdagen var fastsat til den 1. marts 2018. Det var oplyst, at sønnen og samleveren efter købet, men inden overtagelsen af lejligheden, overvejede at købe nabolejligheden. Den 26. februar 2018 indgik sønnen og samleveren derfor en formidlingsaftale med et ejendoms- mæglerfirma om salg af lejligheden. Formidlingsaftalen var gældende i fire måneder. Da lejligheden ikke blev solgt inden udløbet af formidlingsaftalen, valgte det unge par at blive boende i lejligheden.

Den 6. oktober 2018 blev lejligheden på ny sat til salg ved et andet ejendomsmæglerfirma. Grunden til et fornyet forsøg på salg var, at parret ventede familieforøgelse, og at de derfor ønskede mere plads. Den 27. februar 2019 blev lejligheden solgt med overtagelse den 1. august 2019. Efter salget af lejligheden købte parret den 23. marts 2019 en anden bolig, som de flyttede ind i den 1. juli 2019.

Landsskatteretten anså det for godtgjort, at lejligheden havde tjent til reel beboelse for parret i hvert fald i perioden efter, at lejligheden blev taget af boligmarkedet. Bopælskravet var dermed opfyldt, og fortjenesten ved salget var skattefri.

Det var nok ”heldigt”, at lejligheden ikke blev solgt i det første forsøg, da udfaldet alt andet lige ellers ville være blevet som i den foranstående landsskatteretskendelse.

En fader med mindreårige børn købte i 2004 en lejlighed på 54 m². Hensigten var på sigt, at et af hans børn kunne bo i den, når de blev gamle nok. Lejligheden blev derfor udlejet, og først fra den 20. december 2017 blev den udlejet til en datter.

Datteren købte lejligheden af faderen den 4. november 2018 med overtagelse den 1. januar 2019. Kort tid efter købet havde datteren mødt en mand, hvor bryllupsklokkerne gerne snart skulle ringe, hvorefter de skulle flytte sammen et passende sted. Lejligheden blev sat til salg i maj 2019 og solgt den 9. august 2019 med overtagelsesdag den 1. oktober 2019. Den 1. oktober 2019 flyttede datteren hjem til forældrene og forklaringen var:

”Men tradition tro skal pigen være hjemmeboende, således at manden kan komme hjem til forældrene og bede om hendes hånd/fri til hende.”

Da datteren ejede og beboede lejligheden i cirka 6 måneder, inden der blev indledt salgsbestræbelser, fandt Landsskatteretten det godtgjort, at lejligheden havde tjent til reel beboelse. Fortjenesten var dermed skattefri, men der var nogle bump henad vejen, inden de nåede til vejs ende. Nævnes kan:

• Datteren havde glemt at få tinglyst adkomst til forældrelejligheden og opdagede først fejlen, da hun ville sætte den til salg i maj 2019.
• Salgsprovenuet, da lejligheden blev solgt i 2019, blev overført til faderens konto.

Det lykkedes dog faderen og datteren at fremkomme med forklaringer, herunder erklæringer indhentet fra tredjemand, således at fejlene ikke fik nogen betydning for sagens udfald ved Landsskatteretten.

Tilbageflytning fra Dubai

Et ægtepar flyttede til Dubai i 2004, hvor manden havde fået en ansættelseskontrakt for perioden 1. maj 2004 – 30. juni 2007. Familiens villa blev udlejet uopsigeligt fra udlejers side for perioden 1. juni 2004 – 30. juni 2007, hvilket betød, at den fulde danske skattepligt ophørte ved udrejsen. Fra lejers side kunne lejemålet opsiges med 3 måneders varsel.

Mandens ansættelse ophørte dog allerede med udgangen af 2005, men han var fritstillet fra den 8. juli 2005. Han skulle dog stå til rådighed for konkrete spørgsmål på e-mail og telefon frem til udgangen af 2005.

Ægteparret ejede en mindre lejlighed i Danmark, som var udlejet til en datter. De aftalte med datteren, at hun fraflyttede lejligheden den 15. november 2005, således at forældrene kunne bo i lejligheden frem til og med den 30. juni 2007, hvor den udlejede villa blev ledig.

Fra august 2005 indtil 15. november 2005 ferierede ægteparret rundt om i Europa. I Dubai havde de ikke længere en bolig, og flyttekasserne var pakket. Hovedparten af flyttekasserne og møblerne blev opmagasineret og resten bragt til lejligheden. I perioden 15. november – 31. december 2005 opholdt ægteparret sig i lejligheden 4-5 gange af 2-3 dages varighed. Resten af tiden fortsatte de deres rundrejse i Europa.

Lejerne af villaen opsagde lejemålet den 30. november 2005 og skrev i opsigelsen, at ”I må meget gerne leje den ud igen pr. 1/1-2006”.

Fra og med den 1. januar 2006 havde manden fået job, og det samme gjaldt hustruen, og deres faste base var lejligheden. I forbindelse med lejers opsigelse havde de besluttet at renovere villaen inden indflytning. Fra januar frem til udgangen af april 2006 var villaen ubeboelig (ingen køkken og bad, gulvet brækket op osv.). Ægteparret flyttede deres folkeregisteradresse til Danmark den 1. januar 2006, og adressen var selvfølgelig lejligheden. Den 1. maj 2006 flyttede ægteparret ind i den nyrenoverede villa.

Østre Landsret skulle tage stilling til, om beboelseskravet i parcelhusreglen var opfyldt, og en fortjeneste ved et salg af lejligheden var dermed skattefri.

Landsretten indleder dommen med at bemærke, at flytning til Danmark ifølge den foretagne folkeregistertilmelding først skete den 1. januar 2006. Allerede den 30. november 2005 var de blevet gjort bekendt med, at deres villa ville være til disposition fra og med den 1. januar 2006. De valgte imidlertid at lade villaen istandsætte, hvilket betød, at indflytning i villaen først kunne ske den 1. maj 2006. Lejligheden var således alene et midlertidigt opholdssted, og beboelseskravet var derfor ikke opfyldt – lejligheden havde ikke i lovens forstand tjent til bolig for ejeren/ejerne.

Køb af projektlejlighed

Et ægtepar købte den 12. oktober 2012 en projektlejlighed med forventet overtagelse den 1. september 2014 og med forbehold for, at overtagelsesdagen kunne blive udskudt. Ægteparret satte i forbindelse med købet af projektlejligheden deres hidtidige ejendom, der havde tjent som familiens bolig i mere end 20 år, til salg. Ejendommen blev solgt i oktober 2013 med overtagelse pr. 1. december 2013. Den 29. november 2013 købte ægteparret en lejlighed af det af manden ejede selskab. Lejligheden var netop blevet ledig, efter at den hidtidige lejer var fraflyttet. Ægteparret flyttede straks ind i lejligheden, da de ikke havde andre steder at bo. Den 4. juli 2014 solgte ægteparret lejligheden til tredjemand med overtagelse den 1. august 2014.

Byretten i København anså fortjenesten ved salget af lejligheden for skattepligtig med den begrundelse, at boligen alene havde tjent som midlertidigt opholdssted – havde ej karakter af reel permanent beboelse.

Byrettens dom blev indbragt for Østre Landsret.

Landsretten udtaler indledningsvis, at efter parcelhusreglen er avancen ved afståelse af bl.a. ejerlejligheder skattefri, hvis sælgeren eller dennes husstand har beboet ejendommen

i en del af eller i hele den periode, hvori sælgeren har ejet ejendommen. Herefter henviser landsretten til nogle lovforarbejder i forbindelse med en ændring af bestemmelsen i 1989 (det tidligere krav om, at familiens helårsbolig først kunne sælges skattefrit efter to års beboelse, blev ophævet), hvoraf fremgik, at også kortere beboelsesperioder vil fritage for avancebeskatning, blot der rent faktisk er tale om beboelse og ikke proforma-beboelse. Da ægteparret rent faktisk havde beboet lejligheden fra den 29. november 2013 til den

28. juli 2014 konkluderede landsretten, at beboelseskravet var opfyldt, og fortjenesten ved salget var dermed skattefri.

Landsretten afslutter dommen med følgende passus:

”Det forhold, at det må lægges til grund, at ægtefællerne ved indflytningen ikke havde til hensigt at tage varigt ophold i lejligheden, fordi de forud herfor havde købt en projektlejlighed i Y4-adresse, til overtagelse i september 2014, ændrer ikke herved.”

I sagen om projektlejligheden havde ægteparret ikke adgang til en anden helårsbolig, efter de havde solgt familiens villa og ventede på, at projektlejligheden skulle blive klar til indflytning.

I sagen om ægteparret, der flyttede hjem fra Dubai og flyttede ind i datterens lejlighed fra og med den 1. januar 2006, havde de mulighed for at flytte ind i den villa, som de boede i inden flytningen til Dubai. Der var således ingen grund til at flytte ind i “datterens” lejlighed, men det valgte de for at kunne få foretaget en renovering af villaen.

Et ægtepar ønsker at få familiens villa renoveret, og renoveringen tager 4 måneder. De vælger at købe en lejlighed, hvor familien kan bo i de 4 måneder, renoveringen pågår. Derefter bliver lejligheden solgt, og familien flytter tilbage til den renoverede villa. Der er tale om et midlertidigt ophold, og de faktuelle oplysninger i Dubai-dommen synes reelt ikke at adskille sig herfra. I begge sager råder familien samtidig over to boliger, men vælger selv, at man vil bo et andet sted midlertidigt.

Sagen om projektlejligheden minder om en landsskatteretskendelse fra 2003 – ”Ejer flytter midlertidigt ind hos lejer”.

Ejer flytter midlertidigt ind hos lejer

I denne sag boede en kvinde til leje i en lejlighed, som var ejet af en mand, hun senere flyttede sammen med. Manden havde opsagt den af ham tidligere lejede lejlighed til fraflytning den 1. juni 1997, hvor han flyttede ind hos kvinden, der boede i den af ham ejede lejlighed. 

Det var oplyst, at grunden til, at de ikke flyttede sammen tidligere, var, at de hver især havde børn fra tidligere forhold, der ikke uden videre accepterede deres forhold.Den 12. juni 1997 meddelte kvinden de sociale myndigheder, at hun fra den 1. juni 1997 ikke længere skulle have børnetilskud som enlig. Medio juni 1997 købte manden en ejendom, som de flyttede ind i den 1. juli 1997. Den 4. juli 1997 blev de forældre. Den 23. juni 1997 solgte manden lejligheden, som de boede i, til det af ham ejede selskab.

Landsskatteretten skulle tage stilling til, om fortjenesten ved salget af lejligheden den 23. juni 1997 var skattefri efter en beboelsestid på godt 3 uger.

Landsskatteretten fandt det godtgjort, at manden:

• I perioden 1. juni 1997 – 1. juli 1997 ikke havde haft andre boliger til sin rådighed
• Havde boet i lejligheden i juni måned
• Først solgte lejligheden den 23. juni 1997.

Lejligheden havde således tjent til bolig for manden i en del af den periode, hvor han havde ejet ejendom, og fortjenesten var dermed skattefri.

I såvel sagen fra 2003 som 2023 har ejeren ikke andre boliger til rådighed i en kortere eller lidt længere periode. I Dubai-sagen havde ægteparret reelt mulighed for at flytte ind i deres egen villa på den dato, hvor de efter afgivne oplysninger til folkeregisteret flyttede til Danmark.

Hvorvidt en lejlighed eller et hus har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand, fastlægges ved en bedøm- melse af det samlede hændelsesforløb fra anskaffelsen til salget af ejendommen. Ved bedømmelsen lægges der vægt på en række momenter, eksempelvis folkeregistertilmelding, flytning af bohave, forbrug af vand, varme mv., indboforsikring, abonnementer, internetopkobling, anden bolig til rådighed og varigheden. Det er ejeren, der skal bevise og dokumentere, at ejendommen har tjent som bolig.

Folkeregistertilmelding

Tilmeldingen til folkeregisteret på adressen har ikke selvstændig betydning for, om huset eller lejligheden anses for at have tjent som bolig for ejeren. Tilsvarende er det heller ikke en tilstrækkelig begrundelse for at fastslå, at ejendommen ikke har tjent som bolig, at ejeren mangler at melde flytning til adressen. Tidspunktet for tilmeldingen til folkeregisteret kan dog få betydning i eksempelvis de tilfælde, hvor den er foretaget på et tidspunkt, hvor der er indledt salgsbestræbelser på ejerboligen.

I Dubai-sagen skete folkeregistertilmeldingen først den 1. januar 2006 og ikke den 15. november 2005, hvor forældrene efter det oplyste overtog lejligheden fra datteren og havde opholdt sig dér i de perioder, hvor de ikke ferierede rundt om i Europa. Var folkeregistertilmeldingen sket den 15. november 2005, hvor de endnu ikke vidste, at deres villa blev ledig med udgangen af 2005, kunne dommen måske have fået et andet udfald.

Anden bolig til rådighed

Har ejeren haft en anden bolig til rådighed samtidig med opholdet i den bolig, der påstås omfattet af parcelhusreglen, vil hovedreglen være, at boligen ikke kan sælges skattefrit. Dette fremgår af Dubai-sagen.

Skattefrihed efter parcelhusreglen kan dog i visse tilfælde udstrækkes til også at omfatte en supplerende helårsbolig, hvis det skyldes arbejdsmæssige årsager, at man har en ekstra bolig. Det er et krav, at den arbejdsmæssige anvendelse af ejendommen har haft en vis varighed enten i form af et længerevarende ophold eller regelmæssigt tilbagevendende ophold.

I en sag for Vestre Landsret var denne betingelse ikke opfyldt, idet arbejdet reelt ikke eller i hvert fald kun i mindre omfang nødvendiggjorde ophold i København, hvor boligen var beliggende.
Skattefrihed ved salg af en supplerende helårsbolig er i praksis også godkendt ved anvendelse i forbindelse med uddannelse og af helbredsmæssige årsager.

Varighed

Skatteministeren blev i forbindelse med behandling af lovforslaget i 1989, hvor det tidligere krav om, at familiens helårsbolig først kunne sælges skattefrit efter to års beboelse, blev ophævet, stillet følgende spørgsmål:

”Ministeren bedes oplyse, hvorvidt det er en tilstrækkelig betingelse, at en ejer af en af de i forslaget omfattede ejendomme blot har beboet denne i en dag for at opnå skattefrihed i forbindelse med et eventuelt salg.”

Ministerens svar var følgende:

”Regeringens forslag indebærer, at der ikke skal ske nogen beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven ved afståelse af en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, stuehuse og sommerhuse, når ejeren eller dennes husstand har beboet den pågældende ejendom. I forhold til de gældende regler ophæves kravet om, at beboelsen skal have strakt sig over mindst 2 år. Dermed vil også kortere beboelsesperioder fritage for en eventuel avancebeskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det må dog kræves, at der rent faktisk har været tale om beboelse. I tilfælde, hvor der helt åbenbart er tale om, at ejeren eller dennes husstand blot foretager en proformaindflytning, dvs. at der reelt ikke er tale om beboelse, vil der efter en konkret ligningsmæssig vurdering være mulighed for at beskatte en eventuel avance efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler.”