Moms ved opførelse af bygninger – hvad er de gældende regler?
Når en virksomhed opfører bygninger, er det væsentligt at være opmærksom på, i hvilket omfang man er berettiget til momsfradrag for omkostningerne.
Fradragsretten under opførelsen afhænger af den påtænkte anvendelse af bygningen efter færdiggørelsen. Hvis den påtænkte anvendelse ændres undervejs eller efter færdiggørelsen, får det momsmæssige konsekvenser i form af korrektion af momsfradraget eller afregning af udtagningsmoms.
Momsfradrag under opførelse af bygninger
En virksomhed har fuld fradragsret for moms af udgifter til opførelse af bygninger, der udelukkende skal anvendes til momspligtige aktiviteter i form af momspligtigt salg eller momspligtig udlejning. Derimod er der ingen fradragsret for moms af udgifter, der udelukkende skal anvendes til ikke-momspligtige aktiviteter, herunder momsfri udlejning eller private formål.
Herudover findes der en rækker særregler vedrørende momsfradrag ved opførelse af blandede bygninger, det vil sige bygninger, som skal anvendes til både momspligtige og ikke-momspligtige aktiviteter.
I det omfang en virksomhed opfører en bygning med henblik på et efterfølgende momspligtigt salg, kan virksomheden fradrage momsen af opførelsesomkostningerne fuldt ud under byggeriet. Det er dog en forudsætning for momsfradrag, at virksomheden kan dokumentere, at den har til hensigt at sælge bygningen med tillæg af moms og ikke f.eks. udleje bygningen momsfrit efter færdiggørelsen.
Denne dokumentation kan f.eks. ske ved henvisning til salgsannoncer eller ved fremlæggelse af aftale med en ejendomsmægler om salg af bygningen.
Man skal være opmærksom på, at der ikke er fradragsret for moms af omkostningerne ved opførelse af en boligudlejningsejendom, der skal sælges ved en momsfri virksomhedsoverdragelse eller salg af det selskab, som ejer den pågældende udlejningsejendom. Det skyldes, at hensigten her ikke er et momspligtigt salg, men derimod momsfri boligudlejning.
Ændring af den oprindelige hensigt
En ændring af den oprindelige hensigt for anvendelse af nyopførte bygninger kan medføre væsentlige korrektioner af momsfradrag eller afregning af udtagningsmoms.
Det typiske scenarie er, at en bygning er opført med henblik på momspligtigt salg, men i stedet udlejes momsfrit. Her skal der enten ske en korrektion af det foretagne momsfradrag eller afregnes udtagningsmoms. Det var tidligere muligt at betale den fratrukne moms tilbage over en 10-årig periode efter reglerne om momsreguleringsforpligtelse – populært omtalt som ”momskreditordningen ved opførelse af bygninger”. Denne ordning er imidlertid ikke længere gældende.
Det afgørende element for, om der nu skal laves en fradragskorrektion eller betales udtagningsmoms, er, om skiftet i hensigten/anvendelsen sker før, ved eller efter ibrugtagning af bygningen:
- Bygninger opført med henblik på salg anses for ibrugtaget ved første salg eller ved udgangen af det regnskabsår, hvori bygningen er færdigopført, men endnu ikke solgt
- Bygninger opført med henblik på udlejning anses for ibrugtaget ved gensidig underskrift af lejeaftale – dog tidligst når ejendommen er færdigopført.
- Rækkehuse og ejerlejligheder med fælles fundament er selvstændige bygninger, hvorfor ibrugtagningstidspunktet skal vurderes for hvert enkelt rækkehus/ejerlejlighed.
Korrektion af momsfradrag
Når en færdigopført bygning ibrugtages til et andet formål end det, som var hensigten, skal der ske korrektion af eventuel fradraget moms af opførelsesomkostninger, hvis ibrugtagningen sker i samme regnskabsår, som bygningen færdigopføres.
Det betyder, at hvis en bygning er opført med henblik på momspligtigt salg, men efter færdigopførelsen udlejes momsfrit, skal der ske korrektion af eventuel fradraget moms af opførelsesomkostninger.
Afregning af udtagningsmoms
Når en færdigopført bygning ibrugtages til et momsfrit formål, skal der afregnes udtagningsmoms af markedsprisen, i det omfang moms af opførelsesomkostninger er fradraget, hvis ibrugtagningen sker i et senere regnskabsår end det regnskabsår, hvor bygningen var færdigopført.
Hvis lejligheden i ovenstående eksempel havde været udlejet ved udgangen af 2023, skulle der alene ske korrektion af fradraget moms og ikke afregnes udtagningsmoms.
Det er således vigtigt at have fokus på færdiggørelsesåret, hvis hensigten ændres. En færdiggørelse ultimo året giver ikke meget tid til ændring af hensigt, hvis man gerne vil undgå afregning af udtagningsmoms.